Distrato Imobiliário: Entenda a Lei, Percentuais de Retenção e Seus Direitos na Rescisão de Contrato
O **Distrato Imobiliário** refere-se à rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta ou em construção. Essa situação é comum e pode ocorrer tanto por culpa do comprador (que desiste do negócio ou não consegue mais pagar as parcelas) quanto por culpa do vendedor/incorporador (principalmente por atraso na entrega da obra). Até 2018, essa rescisão era uma fonte de grande insegurança jurídica. No entanto, a promulgação da **Lei do Distrato** (Lei nº 13.786/2018) trouxe regras mais claras, especialmente sobre o percentual de retenção de valores. A Siqueira Campos Assessoria Jurídica atua para garantir que os direitos de seus clientes sejam respeitados, seja na recuperação de valores, seja na defesa dos termos contratuais.
Rescisão por Culpa do Comprador: O Limite da Retenção Legal
A Lei do Distrato estabeleceu limites claros para a retenção de valores pagos pela construtora ou incorporadora quando o comprador desiste do negócio. O percentual de retenção varia de acordo com o regime da incorporação:
- **Incorporação com Patrimônio de Afetação:** O patrimônio de afetação é um regime que separa o patrimônio da obra do patrimônio da incorporadora. Se o contrato tiver essa cláusula e a desistência for do comprador, a retenção pode ser de até **50%** dos valores pagos. A devolução deve ocorrer em até 30 dias após o *habite-se* ou a revenda da unidade.
- **Incorporação Sem Patrimônio de Afetação:** Se o contrato não tiver patrimônio de afetação, a retenção é limitada a **25%** dos valores pagos. A devolução também deve ser feita em até 30 dias.
Em ambos os casos, a devolução dos valores (com a retenção devidamente aplicada) só ocorre após a dedução da comissão de corretagem, se essa tiver sido paga e for devidamente comprovada. A assessoria da Siqueira Campos é fundamental para calcular o percentual correto e garantir que a devolução ocorra no prazo legal, entrando com ação judicial em caso de recusa ou mora.
Rescisão por Culpa do Vendedor: Atraso na Obra e a Devolução Integral
Se a rescisão ocorrer por culpa exclusiva da construtora (o que é comum em casos de atraso na entrega da obra), o cenário é revertido em favor do comprador. A Lei do Distrato estabeleceu que:
- **Devolução Integral:** O comprador tem direito à **devolução de 100%** dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, acrescidos de juros e correção monetária.
- **Prazo de Tolerância:** A lei permite um prazo de tolerância de 180 dias (se previsto em contrato) para a entrega da obra, sem que isso configure inadimplemento. O atraso só se configura após esse prazo.
- **Cláusula Penal:** O comprador tem direito a uma indenização (cláusula penal) se o atraso for superior ao prazo de tolerância, na forma de aluguel mensal pelo período de atraso.
A atuação da Siqueira Campos é crucial nesses casos, pois muitas construtoras tentam aplicar o percentual de retenção de 25% ou 50% mesmo quando a culpa do distrato é delas, o que é ilegal.
Ação Judicial e Defesa do Consumidor Imobiliário
Embora a Lei do Distrato tenha clarificado as regras, o Judiciário ainda é o palco de muitas disputas, especialmente em contratos antigos ou em caso de abusividade de cláusulas. O advogado de Direito Imobiliário atua na defesa do consumidor para:
- **Revisão de Cláusulas Abusivas:** Questionar retenções superiores ao limite legal.
- **Cobrança de Valores:** Garantir a devolução dos valores no prazo e com a correção correta.
- **Indenização:** Buscar a compensação por perdas e danos materiais (aluguéis perdidos) e morais.
O conhecimento aprofundado na Lei do Distrato e no Código de Defesa do Consumidor é o diferencial que a Siqueira Campos oferece para proteger seu investimento imobiliário.
Se você ou alguém próximo precisa de ajuda especializada, agende uma consulta com a Siqueira Campos Assesoria Jurídica e Imobiliária. Venha já visitar o nosso escritório.
