A ação de despejo é o instrumento jurídico utilizado pelo locador para retomar a posse de um imóvel locado quando o locatário descumpre as obrigações contratuais ou quando a lei autoriza a retomada. Trata-se de um dos procedimentos mais comuns no direito imobiliário, mas que exige atenção especial quanto aos tipos, prazos e requisitos legais para ser ajuizada com sucesso. Veja também nosso artigo sobre contratos de locação.
O Que é Ação de Despejo?
A ação de despejo é a ação judicial prevista na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) pela qual o locador (proprietário do imóvel) pleiteia a desocupação forçada do imóvel pelo locatário (inquilino). É a via legal adequada para recuperar a posse do imóvel, sendo vedada a autoajuda — ou seja, o locador não pode, por conta própria, retirar o inquilino do imóvel, trocar fechaduras ou cortar serviços essenciais.
Principais Hipóteses de Cabimento da Ação de Despejo
A ação de despejo pode ser ajuizada em diversas situações previstas na Lei do Inquilinato. Conheça as principais:
1. Falta de Pagamento (Despejo por Falta de Pagamento)
É a hipótese mais comum de ação de despejo. O locador pode ingressar com a ação quando o locatário deixa de pagar o aluguel ou encargos (condomínio, IPTU etc.) nas datas pactuadas. O locatário tem o direito de purgar a mora — ou seja, pagar os valores em atraso — até a audiência de conciliação, desde que ainda não tenha feito isso anteriormente nos últimos 24 meses.
2. Término do Prazo Contratual
Quando o contrato de locação tem prazo determinado e este se encerra sem renovação, o locador pode ajuizar a ação de despejo para retomar o imóvel. Para contratos com prazo superior a 30 meses, basta o término do prazo. Para contratos com prazo inferior, o locador só pode pedir o despejo em hipóteses específicas.
3. Infração Contratual ou Legal
Quando o locatário descumpre cláusulas do contrato de locação — como sublocar o imóvel sem autorização, realizar obras não permitidas, usar o imóvel para fins não contratados ou causar danos ao bem — o locador pode ingressar com ação de despejo por infração contratual.
4. Uso Próprio, de Familiares ou Realização de Obras
O locador pode pedir o despejo quando necessitar do imóvel para retomada da posse. O locador pode pedir o despejo quando necessitar do imóvel para uso próprio, para cônjuge ou para ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio. Também pode retomar o imóvel para realização de obras que aumentem o valor do bem ou que sejam determinadas pelo poder público, desde que comprovada a necessidade.
5. Demolição ou Edificação Licenciada
Quando o locador necessitar demolir o imóvel ou construir nova edificação devidamente licenciada, é possível ajuizar a ação de despejo, desde que cumpridos os requisitos legais e concedido ao locatário o prazo para desocupação.
Prazo para Desocupação na Ação de Despejo
Os prazos para desocupação do imóvel variam conforme a hipótese de ação de despejo:
- Falta de pagamento: 15 dias após a citação para pagar ou 15 dias após a sentença condenatória, conforme o caso;
- Uso próprio ou de familiares: 6 meses a contar da notificação ou da sentença;
- Término do prazo contratual: 30 dias, mediante notificação prévia;
- Infração contratual: prazo fixado pelo juiz na sentença;
- Demolição ou obras: mínimo de 6 meses após notificação.
Despejo Liminar: É Possível?
Em algumas hipóteses, a Lei do Inquilinato permite que o juiz conceda a desocupação liminar — ou seja, antes da audiência e do julgamento definitivo. Isso ocorre, por exemplo, quando o contrato de locação está garantido por caução em dinheiro ou fiança, o prazo for superior a 30 meses e o locador prestar caução de 6 aluguéis. Nesse caso, o locatário tem 15 dias para desocupar o imóvel assim que citado na ação de despejo.
Direitos do Locatário na Ação de Despejo
Mesmo sendo réu na ação de despejo, o locatário possui direitos importantes que devem ser respeitados. Ele tem direito à citação e ao contraditório, podendo apresentar contestação, purgar a mora (nos casos de falta de pagamento) e questionar eventuais nulidades do processo. Além disso, o locatário não pode ser retirado do imóvel sem determinação judicial e tem direito a prazo razoável para desocupação após a sentença.
Custos e Procedimento da Ação de Despejo
A ação de despejo tramita perante o Juizado Especial Cível (para causas de menor valor) ou pela Justiça Comum. Os custos incluem honorários advocatícios, custas processuais e, eventualmente, custos com a diligência de desocupação. É possível cumular o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis em atraso na mesma ação, o que torna o procedimento mais eficiente para o locador.
A Importância do Advogado na Ação de Despejo
Seja como locador ou como locatário, contar com a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental em uma ação de despejo. Para o locador, o advogado garante que a ação seja proposta corretamente, com os documentos adequados e nas hipóteses legais, maximizando as chances de sucesso. Para o locatário, o advogado pode identificar irregularidades no processo, negociar prazos e condições e garantir que seus direitos sejam respeitados durante toda a tramitação.
Conclusão
A ação de despejo é um instrumento legal essencial para a proteção dos direitos do locador, mas que deve ser utilizado com conhecimento das hipóteses legais, prazos e procedimentos corretos. Se você precisa retomar um imóvel locado ou está sendo alvo de uma ação de despejo, entre em contato com um advogado especialista em direito imobiliário para garantir a melhor estratégia jurídica para o seu caso.