A locação por temporada é uma modalidade esphecífica de aluguel de imóveis residenciais prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) que vem ganhando cada vez mais relevância no mercado imobiliário brasileiro, especialmente com o crescimento de plataformas digitais de hospedagem. Entender as regras que regem essa modalidade é essencial para locadores e locatários que desejam formalizar sua relação de forma segura e dentro da legalidade.
O que é Locação por Temporada?
Conforme o artigo 48 da Lei nº 8.245/1991, a locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que justifiquem a ocupação por prazo determinado. O prazo máximo dessa modalidade é de 90 dias. Superado esse prazo, o contrato passa a ser regulado pelas regras gerais de locação residencial, com todas as proteções legais ao inquilino daí decorrentes.
Diferenças entre Locação por Temporada e Locação Residencial Comum
Essa modalidade se diferencia da locação residencial comum em aspectos importantes. O prazo é limitado a 90 dias, enquanto na locação residencial comum o prazo mínimo é de 30 meses. Nessa modalidade, o locador pode cobrar antecipadamente o valor total dos aluguéis pelo período contratado. As garantias locatícias também são mais flexíveis. Após o término do prazo, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, o contrato se converte automaticamente em locação por prazo indeterminado.
Direitos do Locador na Locação por Temporada
O locador — proprietário do imóvel — possui direitos específicos nessa modalidade que o diferenciam da locação comum. O locador pode receber antecipadamente o valor total dos aluguéis do período, o que representa uma importante garantia financeira. Pode também cobrar pelo uso de mobília, utensílios e eletrodomésticos incluídos no imóvel. Ao final do prazo contratual, o locador tem o direito de retomar o imóvel independentemente de notificação prévia ou ação judicial, desde que o prazo de 90 dias não tenha sido ultrapassado e o contrato tenha sido devidamente formalizado por escrito.
Direitos do Locatário na Locação por Temporada
O locatário — quem aluga o imóvel por temporada — também possui direitos assegurados pela legislação. Tem o direito de receber o imóvel em perfeitas condições de uso, com todos os equipamentos e mobília prometidos em contrato funcionando adequadamente. O locatário também tem o direito à privacidade e ao uso tranquilo do imóvel durante o período contratado, não podendo o locador entrar no imóvel sem autorização durante a vigência do contrato. Em caso de vícios ou defeitos no imóvel que impeçam seu uso adequado, o locatário pode exigir reparação ou abatimento proporcional no valor pago.
Locação por Temporada e Plataformas Digitais (Airbnb e Similares)
O crescimento de plataformas digitais de hospedagem como Airbnb, VRBO e similares trouxe novas questões jurídicas sobre esse tipo de aluguel. Quando o imóvel é disponibilizado nessas plataformas para locações de curta duração, há debate sobre a natureza jurídica da relação — se seria uma locação temporária regida pela Lei do Inquilinato ou uma atividade de hospedagem sujeita a outras regras. Em geral, locações de curta duração realizadas por essas plataformas são consideradas como tal quando destinadas a fins residenciais temporários, aplicando-se a Lei do Inquilinato.
No entanto, há uma questão importante: em condomínios residenciais, a utilização do imóvel para esse tipo de aluguel temporário frequente pode gerar conflitos com as regras do condomínio. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido que os condomínios podem, por deliberação em assembleia, proibir ou restringir esse tipo de locação em suas áreas comuns e unidades.
Garantias Locatícias na Locação por Temporada
Nesse tipo de contrato, o locador pode exigir qualquer das modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato: caução em dinheiro ou em bens, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A caução em dinheiro mais comum é de até três aluguéis mensais. Uma peculiaridade importante: nessa modalidade, é permitido ao locador cobrar o valor total dos aluguéis antecipadamente, o que em muitos casos dispensa a necessidade de garantias adicionais.
Como Formalizar o Contrato de Locação por Temporada
A lei exige que o contrato de locação por temporada seja formalizado por escrito, com indicação expressa dos motivos que justificam a locação temporária. Embora contratos verbais sejam tecnicamente válidos, a ausência de documento escrito dificulta a prova dos termos acordados e pode comprometer os direitos do locador em caso de litígio. Um bom contrato dessa modalidade deve conter a qualificação das partes, a descrição do imóvel e do mobiliário, o prazo de locação, o valor do aluguel e forma de pagamento, as condições de uso do imóvel, as responsabilidades pelas despesas (água, luz, internet, taxas), e as penalidades por descumprimento.
O que Fazer se o Locatário Não Desocupa o Imóvel?
Se ao término do prazo contratual o locatário não desocupa voluntariamente o imóvel, o locador pode adotar as seguintes medidas jurídicas: notificação extrajudicial para desocupação imediata, e, caso não haja desocupação voluntária, ajuizamento de ação de despejo por término de prazo contratual. Nesse tipo de locação, a ação de despejo tende a ser mais rápida do que na locação comum, especialmente quando o contrato foi devidamente formalizado por escrito com prazo determinado.
Tributação e Impostos na Locação por Temporada
Os rendimentos obtidos com essa atividade estão sujeitos à tributação. Para pessoas físicas, os valores recebidos de aluguel devem ser informados na Declaração de Imposto de Renda, com alíquotas que variam conforme a tabela progressiva do IR. O recolhimento mensal pode ser necessário caso os rendimentos superem o limite de isenção. É recomendável consultar um contador para orientação sobre as obrigações fiscais específicas da sua situação.
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Conclusão
A locação por temporada é uma modalidade contratual com regras específicas que oferecem maior flexibilidade ao locador, especialmente quanto ao prazo e à cobrança antecipada de aluguéis. Para garantir seus direitos e evitar problemas, é fundamental formalizar o contrato por escrito e respeitar o prazo máximo de 90 dias. A Siqueira Campos Estratégia Jurídica oferece assessoria jurídica completa em contratos de locação, ajudando locadores e locatários a protegerem seus interesses de forma eficaz.