O direito real de laje é um instituto jurídico introduzido no ordenamento brasileiro pela Lei nº 13.465/2017, que permite constituir propriedade autônoma sobre construções realizadas acima ou abaixo de edificação já existente. Em termos simples, esse instituto permite que a construção feita sobre a laje de um imóvel seja reconhecida como uma unidade imobiliária independente, com matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis.
O instituto surgiu para regularizar uma realidade amplamente presente nas comunidades urbanas brasileiras: as construções sobrepostas, popularmente conhecidas como “puxadinhos” ou casas em cima de casas. Com esse direito real, o titular da construção superior passa a ter um direito sobre ela, podendo alienar, hipotecar, locar ou transmitir seu imóvel de forma independente do dono do imóvel base.
Base Legal: Código Civil e Lei 13.465/2017
O direito real de laje está previsto nos artigos 1.510-A a 1.510-E do Código Civil Brasileiro, inseridos pela Lei nº 13.465/2017. O instituto também é regulado pelo Decreto-Lei nº 9.310/2018, que estabelece as normas gerais sobre a Regularização Fundiária Urbana (Reurb).
É uma modalidade relativamente nova e que ainda apresenta lacunas interpretativas em diversas situações práticas. Por isso, a assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental para quem deseja constituir ou regularizar essa propriedade.
Características Principais do Instituto
O direito real de laje pode ser constituído tanto para construções superiores, realizadas acima da laje do imóvel existente, quanto para construções subterrâneas, feitas abaixo da edificação original. Essa flexibilidade permite que o instituto se aplique a diversas situações urbanas.
O lajeário, titular desse direito real, não tem direito sobre o solo, o subsolo ou qualquer fração do imóvel base. Ele tem direito apenas sobre a sua unidade construtiva autônoma. O lajeário também não participa do condomínio do imóvel base e não tem responsabilidade pelas dívidas do proprietário original, exceto em relação às obrigações propter rem.
Como Constituir e Registrar o Direito Real de Laje
A constituição do direito real de laje deve seguir um procedimento formal para ter validade jurídica. O primeiro passo é a elaboração de um contrato ou escritura pública pelo proprietário do imóvel base, cedendo ao lajeário o direito de construir e de ter a construção reconhecida como unidade imobiliária autônoma.
Em seguida, é necessário o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse momento, será aberta uma matrícula independente para a unidade do lajeário, com referência à matrícula do imóvel base. Somente com o registro é que o instituto adquire eficácia erga omnes, ou seja, oponível a terceiros.
Direito Real de Laje na Regularização Fundiária Urbana
Uma das principais utilidades do direito real de laje é sua aplicação nos processos de Regularização Fundiária Urbana, especialmente em assentamentos informais e comunidades onde é comum a existência de construções verticalizadas sobre lotes únicos. Esse mecanismo permite que cada família que ocupa uma unidade possa obter o título de sua propriedade de forma independente.
Essa regularização é fundamental para garantir segurança jurídica às famílias e permitir o acesso ao crédito imobiliário, uma vez que somente imóveis com matrícula própria podem ser dados em garantia em financiamentos bancários.
Diferença Entre Laje e Condomínio Edilício
O direito real de laje não se confunde com o condomínio edilício, que tem aplicação típica em prédios de apartamentos e salas comerciais. No condomínio edilício, todos os condôminos compartilham as áreas comuns e têm responsabilidades coletivas pelo custeio e manutenção dessas áreas, com regimento interno e convenção condominial.
Na modalidade de laje, não há obrigatoriamente uma estrutura condominial. Cada titular é independente e não tem participação nas partes comuns do imóvel base. Essa independência é uma das grandes vantagens desse instituto para situações de construções sobrepostas em imóveis residenciais de menor porte.
Benefícios da Regularização do Direito Real de Laje
Regularizar o direito real de laje traz inúmeros benefícios práticos e jurídicos. Com a matrícula própria, o lajeário pode alienar, locar, hipotecar ou transmitir a sua unidade de forma autônoma. Também passa a ter acesso a financiamentos bancários usando o imóvel como garantia.
A regularização evita conflitos futuros com o proprietário do imóvel base ou com terceiros adquirentes. Um advogado especialista em direito imobiliário pode orientar os envolvidos em todas as etapas do processo, desde a elaboração do contrato de constituição até o registro no cartório, garantindo que o procedimento seja realizado de forma segura e eficaz.