Milhões de imóveis no Brasil estão situados em áreas urbanas ocupadas de forma irregular, sem registro adequado na matrícula ou em desacordo com as normas urbanísticas do município. A regularização fundiária urbana, conhecida pela sigla Reurb, foi criada para dar solução jurídica a essas situações, permitindo que o ocupante obtenha o título de propriedade e o registro definitivo do imóvel.
O que é a Reurb e por que ela existe
Instituída pela Lei 13.465/2017, a Reurb reúne medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e conferir título de propriedade aos seus ocupantes. Antes da regularização fundiária urbana, o morador geralmente possui apenas a posse do imóvel, sem conseguir vendê-lo com segurança, deixá-lo em herança formalizada ou utilizá-lo como garantia em financiamentos.
Reurb-S e Reurb-E: entenda as modalidades
A legislação prevê duas modalidades de regularização fundiária urbana. A Reurb-S é destinada à população de baixa renda e conta com gratuidade em diversos atos registrais e cartorários. Já a Reurb-E aplica-se a ocupações de padrão econômico mais elevado, exigindo dos beneficiários o pagamento dos custos envolvidos no processo, incluindo eventuais obras de infraestrutura urbana necessárias.
Quem pode solicitar a regularização fundiária urbana
Podem requerer a Reurb os próprios ocupantes do imóvel, isoladamente ou em conjunto, associações de moradores, cooperativas habitacionais, o poder público municipal, estadual ou federal, o Ministério Público e a Defensoria Pública. Essa legitimidade ampla busca viabilizar a regularização fundiária urbana mesmo quando os moradores não têm condições de conduzir o processo isoladamente.
Documentos necessários para iniciar o processo
Entre os documentos normalmente exigidos estão comprovantes de posse do imóvel, como contas de água, luz ou IPTU em nome do ocupante, documentos pessoais, planta ou croqui do imóvel e, quando disponível, algum instrumento particular de compra e venda ou cessão de direitos. A ausência de documentação completa não impede o início do processo, já que a regularização fundiária urbana foi pensada justamente para lidar com situações de informalidade documental.
Etapas do processo de regularização
O processo envolve o requerimento formal ao poder público municipal, a elaboração do projeto de regularização fundiária, a análise pelos órgãos competentes, a notificação de eventuais confrontantes e interessados, e, ao final, a expedição da Certidão de Regularização Fundiária, que é levada a registro no cartório de imóveis para constituir o título definitivo de propriedade. Em muitos casos, esse caminho é mais célere do que uma ação de usucapião extrajudicial, dependendo da situação documental do núcleo urbano.
Vantagens de regularizar o imóvel
Regularizar um imóvel por meio da Reurb garante segurança jurídica ao ocupante, viabiliza a obtenção de financiamentos bancários, permite a venda formal do bem, facilita o planejamento sucessório e assegura acesso a serviços públicos de infraestrutura. Também traz benefícios para o município, que passa a contar com informações fiscais e urbanísticas atualizadas sobre a área regularizada.
Papel do advogado na condução do processo
Embora a regularização fundiária urbana tenha um viés predominantemente administrativo, contar com acompanhamento jurídico especializado ajuda a reunir corretamente a documentação, identificar a modalidade aplicável ao caso concreto, superar eventuais impugnações de terceiros e assegurar que o processo avance dentro dos prazos legais até a efetiva expedição do título de propriedade e seu registro na matrícula do imóvel.
Vale destacar que a Reurb não se confunde com a usucapião: enquanto a usucapião depende da comprovação de posse mansa e pacífica por determinado prazo, a regularização fundiária urbana pode abranger núcleos urbanos informais independentemente do tempo de ocupação, focando na integração da área à cidade formal e na emissão do título diretamente pelo município, o que costuma tornar o procedimento mais célere para comunidades inteiras.