A comissão de corretagem imobiliária é o valor pago ao corretor de imóveis pela aproximação eficaz entre comprador e vendedor, ou entre locador e locatário, resultando na concretização do negócio. Embora pareça simples, definir quando essa comissão é devida gera muitas dúvidas e discussões judiciais, principalmente quando o negócio não se concretiza por desistência de uma das partes ou quando alguém tenta negociar diretamente com o proprietário para evitar o pagamento do corretor.
O Que É a Comissão de Corretagem Imobiliária
O contrato de corretagem está previsto nos artigos 722 a 729 do Código Civil e define a relação entre o corretor e quem contrata seus serviços, seja vendedor, comprador, locador ou locatário. Trata-se de uma obrigação de resultado: o corretor só tem direito à comissão de corretagem imobiliária quando sua atuação leva efetivamente à realização do negócio, e não apenas pelo esforço empregado na divulgação ou nas visitas ao imóvel.
Quando a Comissão de Corretagem Imobiliária é Devida
A jurisprudência é firme ao afirmar que a comissão é devida quando o corretor aproxima as partes de forma eficaz e essa aproximação resulta em acordo de vontades, ainda que a escritura definitiva só venha a ser lavrada meses depois. Basta a assinatura do contrato de compra e venda de imóvel, da promessa de compra e venda ou do contrato de locação para que o direito à comissão esteja consolidado, independentemente de entraves burocráticos posteriores no registro do imóvel.
Quem Paga a Comissão de Corretagem Imobiliária
Não existe regra legal única sobre quem deve arcar com a comissão de corretagem imobiliária, prevalecendo o costume local e o que for pactuado entre as partes. Na maioria das capitais brasileiras, é o vendedor quem contrata o corretor e paga sua comissão na venda de imóveis, enquanto na locação a prática varia bastante entre exigir o pagamento do locador ou dividir o custo com o locatário. Por isso, é essencial que o contrato de corretagem e a proposta de compra estabeleçam claramente o responsável pelo pagamento, evitando discussões após a conclusão do negócio.
Corretor Sem Registro no Creci Pode Cobrar Comissão
A Lei 6.530/1978 exige que o corretor de imóveis possua registro ativo no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) para exercer a profissão legalmente. Quando alguém atua como corretor sem esse registro, os tribunais costumam negar o direito à comissão de corretagem imobiliária, por entender que o exercício irregular da profissão não pode gerar direitos exigíveis judicialmente. Contratar corretores e imobiliárias regularizadas, portanto, protege tanto quem vende quanto quem compra o imóvel.
Desistência do Negócio e Direito à Comissão
Um dos maiores focos de litígio envolve a desistência do negócio depois que o corretor já aproximou as partes interessadas. Se comprador e vendedor chegaram a um acordo de vontades, ainda que verbal, e um deles se arrepende ou impõe condições para não concluir a venda, o corretor mantém o direito à comissão de corretagem imobiliária, pois cumpriu integralmente sua obrigação de resultado. Situação diferente ocorre quando o negócio não se realiza por impedimento legítimo e anterior ao acordo, como a recusa de financiamento bancário ao comprador, hipótese em que a comissão pode ser afastada a depender das provas produzidas no processo.
Percentual da Comissão e Importância do Contrato Escrito
O percentual mais praticado no mercado de venda de imóveis urbanos gira em torno de 6% do valor do negócio, seguindo tabelas referenciais de sindicatos como o Secovi, mas esse índice pode variar conforme a região, o tipo de imóvel e a complexidade da negociação, especialmente em imóveis rurais ou comerciais de alto valor. Para reduzir conflitos, recomenda-se formalizar por escrito o contrato de corretagem, especificando o percentual da comissão de corretagem imobiliária, o responsável pelo pagamento e as condições que caracterizam o resultado útil do trabalho do corretor.
Diferença Entre Corretagem e Simples Indicação
Nem toda indicação de comprador ou inquilino gera direito à comissão de corretagem imobiliária. É preciso que o corretor tenha efetivamente atuado na negociação, apresentando o imóvel, intermediando propostas e contribuindo para a formação do consenso entre as partes. A mera indicação informal de um conhecido, sem qualquer atuação profissional organizada, dificilmente será reconhecida pelos tribunais como corretagem apta a gerar cobrança de comissão.
Como um Advogado Pode Ajudar
Um advogado especializado em direito imobiliário auxilia corretores, imobiliárias, compradores e vendedores na redação de contratos de corretagem claros, na cobrança judicial de comissões não pagas e na defesa em ações que discutem o cabimento do pagamento após a desistência do negócio. A atuação preventiva, com contratos de compra e venda de imóvel bem redigidos e cláusulas específicas sobre a comissão, evita boa parte dos litígios que hoje sobrecarregam o Judiciário nessa área.
Se você é corretor, comprador, vendedor ou representante de uma imobiliária e enfrenta dúvidas ou conflitos envolvendo o pagamento da comissão de corretagem imobiliária, buscar orientação jurídica especializada é o caminho mais seguro para proteger seus interesses e formalizar o negócio com segurança.