O que é a Ação Revisional de Aluguel?
A ação revisional de aluguel é um instrumento jurídico previsto na Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) que permite tanto ao locador quanto ao locatário pleitear a revisão do valor do aluguel quando este estiver defasado em relação ao preço praticado pelo mercado imobiliário local. Diferente da simples atualização pelo índice de reajuste previsto em contrato (IGP-M, INPC, IPCA), a revisional visa adequar o aluguel ao valor justo de mercado.
Em um mercado imobiliário dinâmico como o brasileiro, é comum que o valor do aluguel pactuado em contrato fique desatualizado em relação aos preços praticados na região. Tanto o proprietário (locador) que recebe um valor inferior ao mercado quanto o inquilino (locatário) que paga acima do mercado têm legitimidade para propor a ação revisional.
Quando é Possível Pedir a Revisão do Aluguel?
O artigo 19 da Lei 8.245/91 estabelece que a revisão do aluguel só pode ser pedida após o prazo mínimo de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo de revisão. Esse prazo é essencial: mesmo que o mercado imobiliário tenha sofrido grandes variações, não é possível pedir a revisão antes de completado esse período.
Quem Pode Propor a Ação Revisional de Aluguel?
Tanto o locador quanto o locatário podem propor a ação revisional de aluguel, dependendo de qual lado estiver sendo prejudicado:
Revisional Proposta pelo Locador
O locador pode pedir a revisão quando o aluguel pago pelo inquilino está abaixo do valor de mercado. Isso geralmente ocorre quando os índices de reajuste contratual ficaram muito abaixo da valorização imobiliária na região, ou quando o mercado aqueceu significativamente após a assinatura do contrato. Nessa hipótese, o locador busca aumentar o aluguel para o patamar de mercado.
Revisional Proposta pelo Locatário
O locatário pode pedir a revisão quando o aluguel que paga está acima do valor de mercado. Isso pode ocorrer quando o mercado imobiliário sofreu uma desvalorização, quando a oferta de imóveis similares na região aumentou, ou quando o reajuste contratual foi muito superior à variação real do mercado. Nessa situação, o inquilino busca reduzir o aluguel para o preço justo.
Como Funciona o Processo de Revisão?
Fase Extrajudicial
Antes de ingressar com a ação judicial, é recomendável que as partes tentem uma negociação direta. O locador ou locatário pode enviar uma notificação extrajudicial ao outro propondo o novo valor e apresentando argumentos de mercado. Se houver acordo, as partes formalizam um aditivo contratual com o novo valor, evitando o desgaste de um processo judicial.
Petição Inicial
Não havendo acordo, o interessado propõe a ação revisional de aluguel perante o Juizado Especial Cível (para imóveis residenciais de menor valor) ou perante a Vara Cível da comarca onde se localiza o imóvel. Na petição inicial, deve-se indicar o valor atual do aluguel, o valor pretendido e as razões pelas quais o aluguel está defasado em relação ao mercado.
Aluguel Provisório
Um aspecto importante da ação revisional de aluguel é a possibilidade de fixação de aluguel provisório pelo juiz. Conforme o artigo 68, II da Lei 8.245/91, ao despachar a inicial, o juiz pode fixar um aluguel provisório que vigora durante o processo. Esse aluguel provisório é ajustado ao final do processo com base na sentença definitiva, cabendo cobranças de diferenças ou restituições conforme o caso.
Perícia de Avaliação
O ponto central da ação revisional é a perícia de avaliação realizada por perito judicial especializado em avaliação imobiliária. O perito analisará o imóvel, suas características, localização, estado de conservação e os valores praticados pelo mercado local para imóveis similares. O laudo pericial é o principal elemento para a definição do novo valor do aluguel.
As partes podem indicar assistentes técnicos para acompanhar a perícia e apresentar quesitos e objeções ao laudo. A qualidade da assistência técnica pode ser determinante para o resultado da ação.
Sentença
Com base no laudo pericial e nas provas dos autos, o juiz profere sentença fixando o novo valor do aluguel. O novo valor passa a valer retroativamente à data da citação do réu. Se houver diferença entre o aluguel provisório fixado e o valor definitivo da sentença, as partes têm direito às diferenças corrigidas.
Locação Comercial e Revisão de Aluguel
Nos contratos de locação comercial (não residencial), as mesmas regras se aplicam com algumas nuances. Após o prazo de 3 anos, tanto locador quanto locatário podem pleitear a revisão. Vale destacar que, no caso de locação não residencial, o locatário que completou 5 anos de locação tem direito à renovação compulsória do contrato mediante ação renovatória, o que pode ser combinado com a questão revisional.
Diferença entre Revisão e Reajuste de Aluguel
É importante distinguir a ação revisional do simples reajuste anual. O reajuste é a atualização automática prevista em contrato por um índice (IGP-M, INPC, IPCA, etc.) e não precisa de ação judicial. A revisão, por outro lado, é uma adequação ao valor de mercado, independentemente do índice contratual, e geralmente requer ação judicial quando não há acordo entre as partes.
Direitos do Locatário Durante o Processo
Durante a tramitação da ação revisional, o locatário deve continuar pagando o aluguel atual (ou o provisório fixado pelo juiz) para evitar a configuração de inadimplência que poderia ensejar uma ação de despejo. O pagamento regular do aluguel durante o processo é fundamental para manter a segurança jurídica do locatário.
Conclusão
A ação revisional de aluguel é um instrumento legítimo e eficaz para adequar o contrato de locação à realidade do mercado imobiliário. Seja você locador ou locatário, contar com o suporte de um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental para avaliar a viabilidade da ação, coletar as provas necessárias e conduzir o processo de forma estratégica. A Siqueira Campos Estratégia Jurídica possui experiência consolidada em ações revisionais e está pronta para defender seus interesses.