A extinção de condomínio voluntário sobre imóvel — situação em que duas ou mais pessoas são proprietárias de um mesmo bem — é fonte frequente de conflitos, especialmente quando os condôminos não entram em acordo sobre o uso, a venda ou a divisão do bem. A ação de divisão e extinção de condomínio é o instrumento jurídico adequado para resolver essa situação. Entenda como funciona.
O que é o Condomínio Voluntário sobre Imóvel?
O condomínio voluntário (ou condomínio comum) ocorre quando a propriedade de um imóvel pertence simultaneamente a dois ou mais titulares, cada um com uma fração ideal do bem. Isso acontece com frequência em situações como:
- Compra de imóvel por casal não casado ou casado em regime de separação de bens;
- Herança recebida por vários herdeiros antes da partilha formal;
- Compra de imóvel em conjunto por irmãos, amigos ou sócios;
- Dissolução de sociedade com imóvel em nome da empresa;
- Dissolução de união estável ou casamento com imóvel adquirido em conjunto.
Diferentemente do condomínio edilício (de prédios e condomínios fechados), o condomínio voluntário não tem convenção nem síndico. Cada condômino possui uma fração ideal do bem e pode usar a totalidade do imóvel, desde que não exclua os demais condôminos de igual uso.
Direitos e Deveres dos Condôminos no Condomínio Voluntário
O Código Civil (artigos 1.314 a 1.330) regula os direitos e deveres dos condôminos no condomínio voluntário. Os principais são:
Direito ao Uso
Cada condômino tem direito a usar o imóvel na proporção de sua fração ideal. Se um dos condôminos utilizar o imóvel com exclusividade, impedindo os demais de exercerem seu direito de uso, os prejudicados podem exigir indenização pela exclusividade de uso, bem como a divisão ou alienação do bem.
Direito ao Fruto
Os rendimentos do imóvel (como aluguéis) devem ser divididos entre os condôminos na proporção de suas frações ideais. O condômino que administrar o imóvel e receber os aluguéis deve prestar contas regularmente aos demais e repassar os valores proporcionais.
Dever de Contribuição nas Despesas
As despesas do imóvel — como IPTU, condomínio, seguros e manutenção — devem ser divididas entre os condôminos na proporção de suas frações ideais. O condômino que pagar despesas que competiam aos demais tem direito de regresso contra eles.
Vedação de Atos Prejudiciais
Nenhum condômino pode, sem o consentimento dos demais, fazer obras que alterem a destinação do imóvel, alienar a totalidade do bem (cada condômino só pode vender sua fração ideal) ou gravar o bem com ônus reais sem anuência dos demais.
Quando Cabe a Ação de Extinção de Condomínio Voluntário?
O Código Civil garante expressamente a qualquer condômino o direito de exigir a divisão da coisa comum (art. 1.320). Ninguém pode ser obrigado a permanecer em estado de condomínio. Portanto, a qualquer momento, qualquer um dos condôminos pode exigir a extinção do condomínio voluntário, independentemente do motivo.
Na prática, a ação de extinção de condomínio voluntário é proposta quando os condôminos não chegam a um acordo sobre como encerrar a copropriedade. Os casos mais comuns são:
- Imóvel recebido em herança por vários herdeiros que não conseguem vender juntos;
- Ex-cônjuges ou ex-companheiros que ficaram com o imóvel em conjunto após a separação;
- Irmãos em conflito sobre o uso ou destino de imóvel herdado dos pais;
- Sócios ou amigos que compraram imóvel juntos e agora querem se separar.
Como Funciona a Ação de Divisão e Extinção de Condomínio
A ação de extinção de condomínio voluntário está prevista nos artigos 569 a 598 do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015). O procedimento segue as seguintes etapas:
Tentativa de Divisão Amigável
Sempre que possível, o imóvel deve ser dividido entre os condôminos. Porém, a divisão só é viável quando o imóvel é divisível — ou seja, quando pode ser fisicamente separado em partes autônomas, com acesso independente e utilização individualizada, sem desvalorização significativa. Uma chácara de grande extensão, por exemplo, pode ser dividida. Já um apartamento, em regra, não pode ser dividido fisicamente.
Alienação Judicial: Leilão do Imóvel
Quando o imóvel é indivisível (caso da maioria dos imóveis urbanos), o Código Civil determina que o bem deve ser vendido, com o produto da venda dividido entre os condôminos. Essa venda pode ser feita de forma consensual (venda direta a terceiro ou a um dos condôminos que queira comprar as demais frações) ou, na ausência de acordo, por meio de leilão judicial.
No leilão judicial, qualquer condômino pode exercer o direito de preferência — ou seja, tem prioridade para adquirir as demais frações pelo mesmo preço que for oferecido por terceiros. Isso permite que um condômino que queira ficar com o imóvel possa comprá-lo integralmente antes que ele vá a leilão público.
Pedido de Leilão Extrajudicial
A Lei nº 14.382/2022 introduziu a possibilidade de extinção extrajudicial do condomínio voluntário em imóvel indivisível, desde que todos os condôminos concordem com a venda e com as condições do leilão. Essa alternativa é mais rápida e menos custosa do que a ação judicial, sendo uma excelente opção quando há disposição de cooperação entre os condôminos.
Quanto Tempo Dura a Ação de Extinção de Condomínio Voluntário?
A duração da ação de extinção de condomínio voluntário varia conforme a complexidade do caso, a comarca onde tramita o processo e o grau de conflito entre as partes. Em geral, ações simples com imóvel identificado e partes cooperativas podem ser concluídas em 1 a 2 anos. Casos mais complexos, com litígios sobre a divisão, avaliação do imóvel ou direito de preferência, podem levar 3 a 5 anos ou mais.
Para agilizar o processo, é fundamental reunir toda a documentação do imóvel antes do ajuizamento: matrícula atualizada, certidões de registro, comprovante de pagamento de IPTU e documentos que comprovem o direito de cada condômino sobre a fração ideal.
Alternativas à Ação Judicial
Antes de ingressar com ação judicial, os condôminos podem tentar resolver o impasse por meio de:
- Negociação direta com assistência de advogados para cada parte;
- Mediação imobiliária, com a intervenção de um mediador neutro;
- Venda consensual do imóvel a terceiro, com divisão do produto entre as partes;
- Compra das frações por um dos condôminos que queira ficar com o imóvel.
A solução negociada é quase sempre mais rápida, menos custosa e menos desgastante emocionalmente do que a via judicial. Um advogado especialista em direito imobiliário pode ser fundamental para facilitar as negociações e elaborar os documentos necessários para formalizar o acordo.
Conclusão
A extinção de condomínio voluntário é o instrumento jurídico adequado para encerrar definitivamente situações de copropriedade conflituosa sobre imóveis. Seja pela divisão física do bem, seja pela venda e partilha do produto em leilão judicial ou extrajudicial, o processo garante a cada condômino o direito de sair do estado de copropriedade.
Se você está em situação de condomínio voluntário e enfrenta dificuldades para chegar a um acordo com os demais condôminos, consulte um advogado especialista em direito imobiliário para avaliar as melhores estratégias para resolver a questão da forma mais eficiente possível.