O ITBI na compra de imóvel, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é um tributo municipal cobrado no momento da transferência de propriedade de bens imóveis entre pessoas vivas. Previsto no artigo 156, inciso II da Constituição Federal de 1988, o tributo incide sobre qualquer transação onerosa que transfira a titularidade de um imóvel, como compra e venda, dação em pagamento e arrematação em leilão.
O responsável pelo pagamento do ITBI na compra de imóvel é, em regra, o adquirente, ou seja, o comprador. O imposto deve ser pago antes do registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, sendo condição indispensável para a transferência da propriedade.
Como Calcular o ITBI na Compra de Imóvel
O cálculo desse imposto é realizado com base na alíquota definida pela legislação municipal aplicada sobre o valor do bem. As alíquotas variam de município para município, mas geralmente ficam entre 2% e 4% do valor do imóvel. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3%, enquanto no Rio de Janeiro é de 2%.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento, no Tema Repetitivo 1.113, de que a base de cálculo do imposto é o valor do negócio jurídico, ou seja, o preço efetivo da transação, e não o valor venal de referência fixado unilateralmente pelo município. Assim, se um imóvel é vendido por R$ 500.000,00, a base de cálculo deve ser R$ 500.000,00, não o valor venal eventualmente superior atribuído pela prefeitura.
Isenções do ITBI na Compra de Imóvel
A Constituição Federal prevê algumas hipóteses de imunidade ao tributo. As principais imunidades constitucionais são: a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, a transmissão de bens decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, e a transmissão por herança ou doação, que são tributadas pelo ITCMD estadual, não pelo ITBI.
Alguns municípios também preveem isenção ou redução de alíquota do imposto para a aquisição do primeiro imóvel residencial, para imóveis de baixo valor ou para beneficiários de programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida. É fundamental consultar a legislação tributária do local onde o imóvel está situado.
ITBI na Arrematação em Leilão de Imóveis
A arrematação de imóvel em leilão judicial ou extrajudicial também está sujeita ao recolhimento desse tributo. O arrematante é o contribuinte responsável pelo pagamento do imposto. A base de cálculo é o valor da arrematação, e não o valor de avaliação do imóvel ou o valor do débito que originou o leilão de imóveis.
Uma questão importante nos leilões é que o edital frequentemente não inclui esse imposto no valor total da arrematação, de modo que o arrematante deve considerar esse custo adicional ao avaliar o negócio. O não recolhimento do tributo em leilão impede o registro do imóvel em nome do arrematante.
Como Contestar a Cobrança Indevida do ITBI na Compra de Imóvel
Caso o município exija o recolhimento do imposto com base em valor superior ao da transação imobiliária, o contribuinte tem o direito de contestar a cobrança. A contestação pode ocorrer administrativamente, por meio de impugnação junto à secretaria municipal de finanças, ou judicialmente, por meio de ação anulatória ou mandado de segurança.
Com base no julgamento do STJ no Tema 1.113, os contribuintes têm obtido decisões favoráveis para reduzir a base de cálculo do ITBI na compra de imóvel ao valor efetivo da transação. Se o imposto já foi pago a maior, é possível pleitear a restituição dos valores pagos indevidamente, respeitado o prazo prescricional de cinco anos.
ITBI na Compra de Imóvel Financiado
Quando o imóvel é adquirido por meio de alienação fiduciária em financiamento bancário, o STJ firmou entendimento de que o tributo incide apenas sobre o valor efetivamente transmitido ao comprador, não sobre o valor total do imóvel.
O planejamento adequado do ITBI na compra de imóvel pode representar uma economia significativa nas transações imobiliárias. Um advogado especialista em direito imobiliário pode auxiliar na verificação da base de cálculo utilizada pelo município, identificar hipóteses de isenção e orientar sobre a contestação de cobranças indevidas desse imposto.