A locação comercial é o contrato pelo qual o proprietário de um imóvel (locador) cede seu uso a uma empresa ou empresário (locatário) para o exercício de atividade econômica, mediante pagamento de aluguel. No Brasil, esse tipo de locação é regido pela Lei nº 8.245/1991 — conhecida como Lei do Inquilinato — que estabelece regras específicas para o mercado de locações não residenciais.
Um dos institutos mais relevantes da locação comercial é a renovação compulsória do contrato de locação comercial, também chamada de ação renovatória. Esse mecanismo jurídico protege o locatário comercial que investiu em seu ponto de negócio, garantindo-lhe o direito de renovar o contrato de locação mesmo contra a vontade do proprietário do imóvel, desde que cumpridos os requisitos legais. Para questões relacionadas à locação residencial, veja também como funciona o contrato de locação residencial.
Requisitos para a Renovação Compulsória do Contrato de Locação Comercial
O artigo 51 da Lei do Inquilinato estabelece os requisitos cumulativos que devem ser preenchidos pelo locatário para ter direito à renovação compulsória do contrato de locação comercial. O primeiro é que o contrato a ser renovado tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado. O segundo é que o prazo mínimo do contrato ou a soma dos contratos ininterruptos seja de pelo menos cinco anos. O terceiro, e talvez o mais importante, é que o locatário esteja explorando o mesmo ramo de comércio ou atividade por um período mínimo e ininterrupto de três anos.
Além disso, o locatário deve estar em dia com suas obrigações contratuais, incluindo o pagamento do aluguel e dos encargos locatícios. A ausência de qualquer um desses requisitos pode inviabilizar o direito à renovação compulsória do contrato de locação comercial.
O Prazo para Ajuizar a Ação Renovatória de Locação Comercial
O locatário comercial que deseja exercer seu direito à renovação compulsória deve estar atento ao prazo processual estabelecido em lei. A ação renovatória deve ser ajuizada no período compreendido entre um ano e seis meses antes do término do contrato vigente. Ou seja, o prazo para propor a ação se encerra seis meses antes do fim do contrato.
Esse prazo é decadencial, o que significa que seu transcurso sem a propositura da ação implica perda definitiva do direito à renovação compulsória de locação comercial. Por isso, é fundamental que o locatário consulte um advogado especializado com antecedência suficiente para evitar a perda desse direito.
Exceções à Renovação Compulsória da Locação Comercial
A lei prevê situações em que o locador pode recusar-se a renovar o contrato mesmo que o locatário preencha todos os requisitos legais. As principais hipóteses de exceção são a realização de obras no imóvel determinadas pelo Poder Público que importem na radical transformação do bem, o uso próprio do imóvel pelo locador ou por ascendente ou descendente direto, desde que não explore o mesmo ramo de atividade do locatário, e a transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, cujo titular seja cônjuge, ascendente ou descendente do locador.
Nos casos em que a renovação da locação comercial é negada legitimamente com base nos motivos de uso próprio, o locatário pode ter direito à indenização pelo fundo de comércio, caso o proprietário não destine o imóvel ao fim declarado ou o utilize para atividade concorrente. Em casos mais complexos, que envolvam também a ação de despejo, o suporte jurídico especializado é ainda mais essencial.
O Valor do Aluguel na Renovação Compulsória de Locação Comercial
Um dos pontos mais controvertidos na renovação compulsória é a definição do novo valor do aluguel. O locador tem o direito de exigir, na ação renovatória, a revisão do valor locatício para adequá-lo ao preço de mercado. Para isso, é comum a realização de perícia técnica de avaliação imobiliária para determinar o aluguel compatível com as condições do imóvel e do mercado local. Se houver discordância entre as partes sobre o valor do aluguel, o juiz poderá arbitrar um valor provisório a ser pago pelo locatário durante o curso da ação.
Como Proteger Seu Ponto Comercial com Assessoria Especializada?
O ponto comercial é um ativo intangível de grande valor para qualquer negócio. Contar com um advogado especialista em Direito Imobiliário e locações comerciais é indispensável para avaliar se os requisitos da renovação compulsória de locação comercial estão preenchidos, para ajuizar a ação renovatória dentro do prazo legal e para negociar um novo contrato em condições justas, protegendo os interesses do seu negócio e garantindo a continuidade das suas atividades no mesmo ponto.