O que é a Promessa de Compra e Venda de Imóvel?
A promessa de compra e venda de imóvel — também chamada de compromisso de compra e venda — é um contrato preliminar pelo qual as partes se obrigam a celebrar, no futuro, o contrato definitivo de compra e venda. Trata-se de um instrumento muito utilizado no mercado imobiliário brasileiro, especialmente nas vendas de imóveis na planta, parceladas ou sujeitas a alguma condição suspensiva.
Regulamentada principalmente pelo Decreto-Lei 58/1937, pela Lei 6.766/1979 e pelos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, a promessa de compra e venda possui regime jurídico próprio que vai muito além de um simples contrato preparatório.
Qual a Diferença entre Promessa de Compra e Venda e Escritura Definitiva?
A escritura pública de compra e venda é o instrumento definitivo que, uma vez registrado no Cartório de Registro de Imóveis, transfere a propriedade do bem imóvel ao comprador. Já a promessa de compra e venda de imóvel é um contrato prévio que gera a obrigação de celebrar a escritura definitiva no futuro, geralmente após o pagamento integral do preço ou o implemento de alguma condição.
A distinção é fundamental: enquanto a escritura transfere a propriedade, a promessa gera apenas um direito real de aquisição, que, no entanto, é plenamente eficaz e oponível a terceiros quando registrado.
Quais São os Requisitos para a Validade da Promessa de Compra e Venda?
Para que a promessa de compra e venda de imóvel seja válida e produza todos os seus efeitos jurídicos, é necessário que o contrato contenha, ao menos, os seguintes elementos essenciais:
- Qualificação completa das partes: Nome, CPF/CNPJ, estado civil e endereço de promitente vendedor e promitente comprador.
- Descrição pormenorizada do imóvel: Localização, área, matrícula e número do registro.
- Preço e forma de pagamento: Valor total, parcelas, índices de reajuste e condições de financiamento, se houver.
- Prazo para outorga da escritura definitiva: Data ou condição para a celebração do contrato definitivo.
- Cláusula de irretratabilidade: Embora não obrigatória, a presença ou ausência desta cláusula define os direitos das partes em caso de desistência.
A Promessa de Compra e Venda Pode Ser Registrada?
Sim. O registro da promessa de compra e venda de imóvel na matrícula do bem é um direito do promitente comprador, ainda que o vendedor se oponha. Uma vez registrada, a promessa cria um direito real de aquisição em favor do comprador, tornando o negócio oponível a terceiros e impedindo que o vendedor aliene o imóvel a outra pessoa ou o onere com novos gravames.
O registro é especialmente importante em loteamentos e imóveis na planta, onde o prazo entre a assinatura da promessa e a outorga da escritura definitiva pode levar anos.
O que Acontece se o Vendedor se Recusar a Outorgar a Escritura?
Se o promitente vendedor se recusar a celebrar a escritura definitiva após o pagamento integral do preço ou o cumprimento das condições contratuais, o comprador pode ingressar com uma ação de adjudicação compulsória. Nessa ação, o juiz supre a vontade do vendedor e determina a transferência forçada da propriedade ao comprador.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento na Súmula 239 de que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório imobiliário. Isso significa que mesmo um contrato particular não registrado pode embasar a ação judicial.
É Possível Desistir da Promessa de Compra e Venda?
Depende do que está previsto no contrato. Se a promessa contiver cláusula de irretratabilidade, nenhuma das partes pode desistir unilateralmente do negócio sem arcar com as consequências previstas (multas, perdas e danos). Caso não haja essa cláusula, a promessa é retratável, e a desistência pode implicar apenas a perda do sinal pago (arras).
Em contratos com construtoras que envolvem imóveis na planta, a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) regulamenta especificamente as hipóteses de rescisão, os percentuais de retenção pelo vendedor e os direitos do comprador ao reembolso.
Quais São os Riscos de Não Formalizar Corretamente o Contrato?
A informalidade na promessa de compra e venda de imóvel é uma das principais causas de litígios no setor imobiliário. Contratos mal redigidos, sem cláusulas essenciais ou sem o devido registro, expõem comprador e vendedor a riscos como: interpretação divergente das condições de pagamento, ausência de proteção contra a venda do imóvel a terceiros, dificuldade de provar os termos do negócio em juízo e inviabilidade da adjudicação compulsória por falta de prova documental.
Por que Contar com um Advogado na Assinatura do Contrato?
A assessoria jurídica especializada na elaboração ou revisão da promessa de compra e venda de imóvel é o melhor investimento que comprador e vendedor podem fazer. Um advogado imobiliário verifica a regularidade do imóvel, analisa a idoneidade das partes, redige cláusulas protetivas, orienta sobre o registro no cartório e atua em caso de inadimplemento ou recusa de outorga da escritura.
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Conclusão
A promessa de compra e venda de imóvel é um instrumento jurídico robusto que, quando bem redigido e registrado, oferece ampla proteção a ambas as partes. Se você está prestes a assinar esse tipo de contrato ou está enfrentando problemas decorrentes de uma promessa mal elaborada, nossa equipe de advogados especializados em direito imobiliário está pronta para orientá-lo.