O tombamento de imóvel é um ato administrativo pelo qual o Poder Público reconhece o valor histórico, artístico, arquitetônico, arqueológico, turístico, paisagístico ou cultural de um bem e impõe restrições à sua alteração, demolição ou destruição, com o objetivo de preservá-lo para as gerações futuras. O tombamento de imóvel não implica a transferência da propriedade para o Estado: o imóvel continua pertencendo ao seu proprietário, que, no entanto, passa a ter obrigações específicas e sofre limitações quanto ao uso e à disposição do bem.
No Brasil, o tombamento de imóvel é regulado pelo Decreto-Lei nº 25/1937, considerado um dos primeiros instrumentos de proteção do patrimônio cultural do país. Além da legislação federal, estados e municípios possuem competência constitucional para realizar tombamentos nas esferas de sua competência.
Tipos de Tombamento de Imóvel
O tombamento de imóvel pode ser classificado de diversas formas. Quanto ao âmbito, pode ser federal, realizado pelo IPHAN (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), estadual, realizado pelo órgão de proteção ao patrimônio do respectivo estado, ou municipal, realizado pela prefeitura. Um mesmo bem pode ser tombado em mais de uma esfera simultaneamente, situação chamada de tombamento cumulativo.
Quanto ao procedimento, pode ser voluntário, quando o proprietário consente com o tombamento, ou compulsório, quando o proprietário se recusa mas o Estado impõe a medida por razões de interesse público. Em qualquer caso, o proprietário deve ser notificado e tem o direito de apresentar impugnação administrativa.
Restrições ao Proprietário no Tombamento de Imóvel
O tombamento de imóvel impõe ao proprietário um conjunto de obrigações e restrições que limita significativamente o exercício pleno do direito de propriedade. A principal restrição é a proibição de demolição, destruição ou mutilação do bem tombado. Qualquer intervenção, seja reforma, restauração, ampliação ou até pequenos reparos, deve ser previamente autorizada pelo órgão responsável pelo tombamento.
O proprietário também tem a obrigação de conservar o bem tombado e mantê-lo em bom estado de preservação. Se não tiver recursos financeiros para custear as obras de conservação necessárias, deve comunicar o fato ao órgão tombador, que poderá realizá-las por conta do Estado. Nesse caso, o Estado tem o direito de acionar o proprietário regressivamente pelo custo das obras.
O Tombamento de Imóvel Gera Direito à Indenização?
Em regra, o tombamento de imóvel não gera direito à indenização automática, pois não há transferência de propriedade e o imóvel continua sendo utilizado pelo proprietário. O entendimento predominante é de que o tombamento é uma limitação ao exercício do direito de propriedade em prol do interesse coletivo, o que não obriga o Estado a indenizar.
No entanto, se as restrições impostas pelo tombamento forem tão severas que impeçam completamente o uso econômico do imóvel, configurando o chamado esvaziamento do conteúdo econômico da propriedade, a jurisprudência reconhece o direito à indenização por desapropriação indireta. Conheça mais sobre desapropriação de imóvel em nosso artigo específico.
Como Funciona a Alienação de Imóvel Tombado
O proprietário de um imóvel tombado pode vendê-lo, mas deve observar algumas regras específicas. Em primeiro lugar, o Poder Público tem direito de preferência na aquisição do bem tombado pelo mesmo preço ofertado por terceiros. Antes de fechar qualquer negócio, o proprietário deve notificar o órgão responsável pelo tombamento, que terá um prazo de 30 dias para exercer ou renunciar ao direito de preferência.
Se o proprietário alienar o imóvel sem observar o direito de preferência do Estado, a transação é considerada nula de pleno direito. O adquirente de boa-fé terá direito de regresso contra o alienante, mas perderá o imóvel. Essa é uma situação que evidencia a importância de verificar a existência de tombamento antes de qualquer transação imobiliária por meio de uma due diligence imobiliária completa.
Tombamento de Imóvel e Restrições à Vizinhança
O tombamento de imóvel pode gerar reflexos sobre os imóveis vizinhos. O Decreto-Lei nº 25/1937 prevê o chamado tombamento do entorno, pelo qual as edificações e terrenos localizados na vizinhança do bem tombado ficam sujeitos a restrições para garantir a visibilidade e o enquadramento do bem protegido. Os proprietários lindeiros não podem realizar construções que impeçam ou reduzam a visibilidade do imóvel tombado.
Essa restrição de vizinhança não gera indenização aos proprietários afetados, pois é considerada um ônus social decorrente do interesse na preservação do patrimônio cultural. No entanto, em casos extremos de limitação ao direito de edificar, o proprietário do imóvel vizinho pode buscar compensação por transferência do direito de construir, instrumento previsto no Estatuto da Cidade.
Como Contestar o Tombamento e a Importância da Assessoria Jurídica
O proprietário que discordar do tombamento de imóvel pode contestá-lo por meio de impugnação administrativa durante o processo de tombamento, antes de sua conclusão. Após a conclusão do processo, é possível questionar judicialmente, seja por meio de ação anulatória, caso haja vícios no procedimento administrativo, ou por meio de ação de desapropriação indireta, caso as restrições configurem verdadeiro esvaziamento do direito de propriedade.
Antes de adquirir um imóvel tombado, é fundamental realizar uma due diligence completa para identificar todas as restrições legais aplicáveis. Um advogado especialista em direito imobiliário pode conduzir essa análise prévia, identificar os órgãos de tombamento competentes, obter certidões sobre o status do imóvel e orientar o cliente sobre os riscos e oportunidades envolvidos na transação.